FAQ

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A

Aufteilungsplan

Eine Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Im Aufteilungsplan werden die Wohnungen sowie die zu den Wohnungen zugehörigen Einheiten (wie z.B. Kellerräume, PKW-Stellplätze, Garagen, gewerbliche Einheiten, etc) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet. Diese Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. 

G

Grundbuch: Grundlagen

Jeder Notar ist zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor der Beurkundung verpflichtet. Dadurch wird sicher gestellt, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages keine unbekannten Eintragungen und/oder Belastungen auf dem Grundbuch lasten; der Käufer ist also im Bilde darüber, was er kauft. Ihr Makler sollte spätestens zum Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug zur Verfügung stellen. Üblicherweise wird eine gewissenhafte Immobilien-Agentur dies schon mit den anderen zur Prüfung notwendigen Unterlagen bereitstellen.

Ein Grundbuch besteht aus dem Bestandverzeichnis sowie den Abteilungen I, II, und III. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung der jeweiligen Amtsgerichte. In den Grundbuchämtern liegt die Zuständigkeit für die im Bezirk liegenden Grundstücke.

Auf dem Deckblatt des Grundbuches sind Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Deckblattes ersichtlich.

Im Bestandsverzeichnis wird das Objekt räumlich und nach Anteilen definiert. Hier finden Sie Informationen darüber, wo genau sich das Eigentum befindet. In Berlin wird hier Bezug genommen auf den Bezirk, die Straße und die Gemarkung. Letztere zeigt anhand des Flurs und Flurstückes auf, auf welchem Grundstück sich das Objekt befindet. Auf die Größe der Wohnung oder des Hauses wird hier nicht eingegangen, diese Informationen finden sich in der Teilungserklärung (sofern das Objekt in Teil-/Wohneigentum geteilt worden ist).

Für jeden Miteigentumsanteil, sprich für jede Wohnung, oder für jeden Teileigentumsanteil, sprich Gewerbe, ist beim Grundbuchamt ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.

Desweiteren werden im Bestandsverzeichnis Sondernutzungsrechte verzeichnet. Sondernutzungsrechte sind von Sondereigentum zum einen dadurch abzugrenzen, dass sie im Gegensatz zum Sondereigentum, lediglich ein Mitgebrauchsrecht definieren. Zum anderen schließt das Sondernutzungsrecht die übrigen Eigentümer der Gemeinschaft von genau diesen Rechten aus.  Die Flächen auf die sich das Sondernutzungsrecht bezieht verbleiben jedoch im Gemeinschaftseigentum. Kurzum: Das Sondernutzungsrecht gibt dem Wohnungseigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einer Fläche die der Gemeinschaft gehört.

In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen, bzw. bei anteiligem Eigentum die Eigentümer.  Nummer werden im Grundbuch immer fortlaufend vergeben, überholte Einträge werden gestrichen. Neben den Eigentumsverhältnissen, werden in Abt. I auch das Datum und die Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Erbschaft) vermerkt.

Abteilung II des Grundbuches enthält die Lasten und Beschränkungen, die auf dem Objekt eingetragen sind. Es handelt sich hierbei nicht um die finanziellen Lasten, sondern im weiteren Sinne um Rechte Dritter oder Beschränkungen eigener Rechte.  Erstere wären beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen sind unter anderm Vermerke über laufende Insolvenzen, Sanierungen, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltungen.

In Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen, üblicherweise entweder in Form von Grundschulden oder Hypotheken.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Dritten (z.B. des Eigentümers eines anderen Grundstücks).

Die Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht geregelt (§§ 1018 ff. BGB)

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer in Deutschland liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,00 Prozent. Mit der Föderalismusreform im Jahr 2006 wurde es den Ländern ermöglicht vom grundsätzlichen Steuersatz i.H. von 3,5 % abzuweichen. Den höchsten Steuersatz haben mit 5,0 Prozent die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und seit dem 1.4.2012 auch Berlin.

Niedersachsen, Hamburg, Bremen und Sachsen-Anhalt erheben zurzeit 4,5 % Steuern auf den Grunderwerb (Abweichungen möglich).

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks an.

Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können.

Grundschuld

Lesen Sie in unserem Immobilien-Blog die wesentlichen Unterschiede zwischen einer Grundschuld und Hypothek.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung (Substanzsteuer). Die Grundsteuer wird in Deutschland von den Städten und Gemeinden erhoben.  Die Grundsteuer ist in Art. 106 Abs. 6 GG und im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt.

H

Hausgeld // Wohngeld

Als Hausgeld (früher “Wohngeld”) werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Es handelt sich dabei um geschätzte Vorauszahlungen auf den Verbrauch und auf andere anfallende Kosten. Grundsätzlich sind in den Nebenkosten und im Haus- oder Wohngeld  die gleichen Kosten enthalten, wobei das Wohngeld vom Vermieter zu bezahlen ist. Dieser gibt jedoch die umlagefähigen Kosten in Form von Nebenkosten an den Mieter weiter. Der Mieter entrichtet zusätzlich zur Miete die Nebenkosten als Vorauszahlung.

Im Wohngeld sind also immer alle Nebenkosten enthalten und diese werden vom Mieter zusätzlich zur Miete bezahlt, mit Ausnahme von:

- Verwaltungskosten
- Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage / Reparaturen am Haus
- eventuelle Bankgebühren

Es ist unerheblich in welcher Höhe das Wohngeld oder die Nebenkosten angesetzt sind, der Eigentümer/Vermieter hat immer nur die oben benannten Belastungen zu bezahlen, alles andere trägt der Mieter. Mehr- oder Minderverbrauch ist am Jahresende nachzubezahlen oder wird erstattet. Dies gilt für Wohngeld und Nebenkosten, denn beide Vorauszahlungen sind nur Schätzungen, die am Jahresende abgerechnet werden.

Typische Nebenkosten die vom Mieter zu tragen sind: 

- Hausstrom
- Müllabfuhr
- Frischwasser
- Straßenreinigung 
- Abwasser   
- Hausreinigung
- Regenwasserabgabe  
- Hausmeister
- Gartenpflege   
- Winterdienst
- Versicherungen   
- Heizkosten

Die Kosten der benannten Leistungen werden dem Eigentümer durch das Wohngeld als Vorauszahlung in Rechnung gestellt und dieser berechnet diese Ausgaben wiederum dem Mieter als so genannte Nebenkosten-Vorauszahlung.

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(Kein Anspruch auf Vollständigkeit!)

Hypothek und Grundschuld

Im Grundbuch gibt es neben dem Deckblatt und dem Bestandsverzeichnis die Abteilungen I.,II. und III. In der dritten Abteilung sind die Grundpfandrechte die auf dem Objekt lasten eingetragen. Damit ist diese Abteilung das Kreditsicherungsmittel, welches den dazu Berechtigten die Möglichkeit verschafft, auf den belasteten Grundbesitz zuzugreifen.
 
Bestellung einer Grundschuld
 
Möchten Sie von einer Bank ein Darlehen, so werden Sie im Normalfall entsprechende Sicherheiten leisten müssen. Für Grundstückseigentümer (und darunter fallen natürlich auch Wohnungseigentümer) ist die Verpfändung des eigenen Grundstückes üblich. Formal geschieht dies durch die Bestellung der Grundschuld beim Notar, meist im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages.
 
Mit anderen Worten: Hier ist eingetragen bei wem und in welcher (anfänglichen) Höhe Sie Schulden haben und hier sichern Sie die Forderung(en) Ihrer Gläubiger mit dem Wert Ihrer Immobilie ab.
 
Vor dem Gesetz (§§ 1199 bis §§ 1203 BGB) ist noch die Hypothek die Regel, in der Praxis jedoch hat die Grundschuld die Hypothek de facto abgelöst. Doch worin liegt der Unterschied zwischen beiden? Hier bringt der Rechtsbegriff der Akzessorietät Klärung. Während die Hypothek eben diese Verknüpfung einer Kreditsicherheit mit einer entsprechenden Forderung zur Grundlage hat, ist dies bei der Grundschuld nicht der Fall. Einfacher ausgedrückt: Eine Hypothek ist immer an eine bestimmte Forderung geknüpft. Fällt diese Forderung weg, z.B. weil ein Kredit vollständig getilgt wurde, erlischt das Recht des ehemaligen Gläubigers. Die Hypothek steht dann dem Eigentümer zu.
 
Nicht so bei der Grundschuld, die die Akzessorietät nicht zum Prinzip hat. Sprich: Die Grundschuld ist nicht von einer bestimmten Forderung abhängig und geht nicht an den Eigentümer über, sobald die Forderung nicht mehr existiert. Um eine Grundschuld zu beseitigen muss diese mit Genehmigung des Grundpfandgläubigers (Bank) gelöscht werden. Der Vorteil ist die Wiedervendbarkeit. Da die Grundschuld – wenn sie nicht gelöscht wird – bestehen bleibt, kann sie als “Kreditinstrument” verwendet werden, indem die “leere” Grundschuld erneut belastet wird. Voraussetzung ist allerdings entweder eine Abtretung der Grundschuld durch den ehemaligen Gläubiger an den neuen Gläubiger oder alternativ die Umwandlung der Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld statt der Löschung derselben. In letzterem Fall lastet die Grundschuld als “wiederaufladbare” Hülle auf den Namen des Eigentümers im Grundbuch. Dieser kann die Grundschuld dann beispielsweise wenn Kapital benötigt wird, als Sicherheit verwenden.

Egal ob Hypothek oder Grundschuld. Unser Immobilienmakler Team sorgt dafür, dass Sie Ihre Berlin-Immobilie frei von Lasten in Abt. III erhalten.

K

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohneigentum

Nach der Umwandlung von ungeteilten Objekten in Wohneigentum ("Aufteilung"), kommen die Mieter von Berlin-Immobilien in bestimmten Innenstadtbezirken zusätzlich zum üblichen Kündigungsschutz in den Genuss weiterer Rechte.  Ab dem Zeitpunkt des ersten Verkaufs nach der Umwandlung in Teil- und Wohneigentum, kann eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist erfolgen  (§ 577a Abs. 1 BGB). Diese erweiterte Kündigungssperrfrist beträgt seit dem dem 1. September 2011 in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg sieben Jahre. In allen weiteren Berliner Bezirken gilt weiterhin eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren.

M

Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Zwei-Jahres-Turnus veröffentlicht. Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Immobilien-Blog.

T

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsinstrument des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind (= Wohnungseigentum, § 1Abs. 2 WEG).

Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Die Teilungserklärung wird aufgrund eines vom bisherigen Eigentümer eingereichten Teilungsplans von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.

Quelle: Wikipedia

Ansprechpartner: Peter Guthmann

V

Verkauf outsourcen – Information integrieren

Beim Immobilienverkauf sind der ungehinderte Zugang zu Informationen und Transparenz die Grundlagen für Entscheidungen. Wir tragen dem Wunsch von Immobilienanbietern nach mehr Integration in den Verkaufsprozess mit einem besonderen Service Rechnung. Verkäufer von Berlin-Immobilien können jederzeit alle Verkaufsaktivitäten unseres erfahrenen Maklerteams online verfolgen und sich so einen Wettbewerbsvorsprung sichern. Im Trackingbereich auf www.guthmann-immobilien.de können Sie unseren Immobilienprofis im wahrsten Sinne des Wortes beim Verkauf zusehen. Der aktuelle Stand an Anfragen, Besichtigungen, Mitteilungen und der gesamte Schriftverkehr sind jederzeit abrufbar. Der Geschäftsführer Peter Guthmann: „Unsere Kunden brauchen präzise Informationen um schnell die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Als Kommunikationswissenschaftler, Architekten und Verkaufsprofis halten wir die wichtigsten Daten für unsere Anbieter jederzeit abrufbereit. Unser Service wird erstklassig angenommen“

Höherer Erlös für Immobilien ist auch eine Frage der Botschaft

Die maximale Wertschöpfung für Immobilien lässt sich auf einem heterogenen Markt, der von unterschiedlichen Käuferphilosophien geprägt wird, nur mit der richtigen Botschaft erreichen. „Daher vermitteln wir unseren Käufern nicht nur die trockenen Zahlen sondern auch die Perspektive und das Potenzial von Immobilien“, so Geschäftsführer Peter Guthmann. „Dazu gehört auch die Übernahme von Verantwortung. Wir überlassen den Käufer nach dem Verkauf nicht sich selbst, sondern betreuen Käufer und Immobilie bis weit in den eingependelten Zustand nach dem Notartermin. Mit dieser Strategie haben wir in 2010 ausgesprochen erfolgreich agiert und viele zufriedene Kunden gewonnen.“ Bei Guthmann & Guthmann Immobilien wird jede Immobilie sorgfältig erarbeitet, dabei werden Probleme lokalisiert und gelöst oder vermittelt. So läuft der Verkaufsprozess rund, Reibungsverluste werden reduziert. In der Summe gelangen Immobilien so nicht nur zu einem höheren Wert sondern auch schneller zum Notar.
Driven by excellence
Eigentümer die bei der Vermarktung von Berlin-Immobilien auf zügige Verkäufe und Professionalität auf internationalem Niveau setzen, bauen auf den kompromisslosen Service der Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH.
Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Peter Guthmann, Geschäftsführer.

Vorkaufsrecht der Mieter für umgewandelte Wohnungen

Zusätzlich zum erweiterten Kündigungsschutz, geniessen Mieter von in Wohneigentum umgewandelten Wohnungen das Vorkaufsrecht für die bewohnte Wohnung. Das heißt: Wenn der Eigentümer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt hat und diese verkauft, so geniesst der der Mieter ein unabdingbares Vorkaufsrecht. Voraussetzung hierfür ist, dass das Wohnungseigentum nach Vermietung der Wohnung an den Mieter begründet wurde.

Verkauft der Eigentümer die Wohnung, so kann der Mieter durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes (durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer) in einen Kaufvertrag gleichen Inhalts eintreten. Er muss also zu jenen Konditionen kaufen, zu denen zuvor der Verkäufer mit dem Käufer einen Kaufvertrag abgeschlossen hat.

Dieses Vorkaufsrecht muss bis zum Ablauf von zwei Monaten, nach Zustellung des vollständigen Kaufvertrages samt der Erklärung, dass er rechtswirksam geworden ist (also z.B. die Zustimmung des Verwalters vorliegt), ausgeübt werden.

Das Vorkaufsrecht greift jedoch nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Angehörigen seines Haushalts oder an einen Familienangehörigen verkauft.

Viele Wohnungen ohne Vorkaufsrecht finden Sie unter unseren Berlin-Immobilien.

W

Warum wir mehr bringen, als wir kosten

Es gibt viele gute Gründe, uns als Ihren Immobilienmakler zu beauftragen. Werfen Sie Vorurteile über Bord und überlegen Sie gemeinsam mit uns, welchen Nutzen wir für Sie erbringen können.

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1. Die Dienstleistung steht bei uns im Mittelpunkt. Wir prüfen jede Immobilie sorgfältig.
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5. IVD-Mitgliedschaft. Wir sind assoziiert im IVD.
6. Finanzierung. Wir kennen die Banken und die Anforderungen, die bei Finanzierungen an Sie gestellt werden. Unser Team unterstützt Sie bei allen Fragen rund ums Geld.
7. Vertragsmanagement. Wir arbeiten mit Notaren, Anwälten und Behörden. Sie profitieren von einem ruhigen Vertragshandling.
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Wohnflächenberechnung

Seit dem Jahr 2004 wird für die Berechnung von Wohnflächen in zu Wohnzwecken genutzten Einheiten die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet.  In der Verordnung ist festgelegt, welche baulichen Bestandteile in die Berechnung eingehen und wie sie angerechnet werden. So werden Balkone, Dachterrassen, Loggien etc. in der Regel höchstens zur Hälfte in der Wohnfläche berücksichtigt.

Die Grundflächen sind nach den lichten Maßen zwischen den bekleideten Bauteilen, also nach den Fertigmaßen zu ermitteln.

Bei Dachgeschossen gilt seither: Schrägen bis zu einem Meter Höhe werden nicht mitgerechnet, Schrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe werden zu 50 Prozent mitgerechnet.