Marktbelebung in Berlin: Angebotspreise in ersten Bezirken drehen ins Plus
Liebe Leserinnen und Leser,
die Märkte rechnen mit einer Lockerung der Geldpolitik der EZB im Sommer und schon verzeichnen erste Berliner Bezirke bei Immobilien wieder eine positive Entwicklung. Nach einem fast 20-monatigen Abschwung dreht die Entwicklung der Angebotspreise im zweiten Quartal 2024 in acht von 22 Bezirken wieder ins Positive. In weiteren acht Bezirken schwächen sich die fallenden Tendenzen merklich ab, während in vier Bezirken die Situation weiterhin unübersichtlich bleibt.
Stand 17.04.2024 beträgt die Entwicklung der zurückliegenden zwölf Monate -3,20 % Prozent. Und je kürzer der Betrachtungszeitraum, desto flacher die Preisabschwächung. Wer nur drei Monate zurückblickt, sieht bei den Angebotspreisen einen Rückgang von nur noch 0,20 %.
Zuletzt ist die Anzahl der Verkäufe im Bestandssegment im Jahresvergleich um 21 Prozent zurückgegangen. Aktuelle Indikatoren deuten darauf hin, dass viele Interessenten das insgesamt niedrigere Preisniveau nutzen und erste lukrative Abschlüsse tätigen. Die durchschnittliche Vermarktungszeit von Wohnungen in Berlin beträgt aktuell 21 Wochen, verglichen mit 19 Wochen im Jahr 2023 und weniger als 16 Wochen im Jahr 2022. Dachgeschosse und Penthäuser bleiben deutlich länger auf dem Markt, erweisen sich jedoch preisstabiler als Etagenwohnungen.
Trotz der Energiedebatte sind die Korrekturen am Markt für Familienhäuser vergleichsweise gering stark ausgefallen, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer mit 17 Wochen nahezu doppelt so lang ist wie noch im Jahr 2022.
Auch der Zinshausmarkt zeigt wieder Aktivität. Derzeit sind mehr Objekte als gewöhnlich auf dem offenen Markt verfügbar. Weitere Informationen zu diesem Segment finden Sie weiter unten oder in unserem Zinshausbericht.
Die aktuelle Kombination aus niedrigeren Einstiegspreisen, steigenden Mieten, anhaltender Knappheit und leichtem Bevölkerungswachstum bietet Anlegern und Selbstnutzern attraktive Bedingungen. Denn Berlin zählt nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zu den Städten mit dem höchsten Miet- und Kaufpreiswachstum. Damit sind die Aussichten auf steigende Renditen und Immobilienwerte langfristig attraktiv.
Ihr Peter Guthmann
Bezirke auf einen Blick
Die Marktdynamik hat sich stärker diversifiziert als in den Vorjahren. Dabei ist interessant, dass die beurkundeten Kaufpreise von Neubauimmobilien mit -0,2 Prozent zum Vorjahr stabil geblieben sind. Die Angebotspreise verzeichnen einen minimalen Rückgang von -0,03 Prozent. Wir können beobachten, dass einige Preiskorrekturen durch die Rücknahme von ad hoc Preiserhöhungen zustande kamen, andere wiederum reflektieren Lage und Qualität der Bestände.
Bestandsimmobilien
Der Bestandsmarkt in Berlin hat sich über zwölf Jahre kontinuierlich nach oben entwickelt. Eine lang anhaltende Phase niedriger Zinsen, umfangreicher Zuzüge, attraktives Aufholpotenzial und ein signifikantes Wohnungsdefizit trieben den Markt in den vergangenen Jahren in eine Aufwärtsspirale. Lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin vor 12 Jahren noch bei etwa 1.950 EUR/m², so werden heute für vergleichbare Objekte rund 5.350 EUR/m² verlangt. Dies entspricht in den vergangenen zwölf Jahren einem Wertzuwachs von etwa 174,80 %. Eigentümer, die den Erwerb ihrer Immobilien vor zehn Jahren finanziert haben, konnten damals noch nicht von den Niedrigzinsen profitieren, die erst im Jahr 2016 unter die 2-Prozent-Marke gefallen waren. Wer im laufenden Jahr 2024 eine Anschlussfinanzierung für einen Kauf aus dem Jahr 2014 benötigt, kann aktuell zu ähnlichen oder leicht schlechteren Konditionen finanzieren.
Beurkundete Durchschnittswerte 2022 und 2023 Bestand
| Bezirk | Mitte | Friedrichshain-Kreuzberg | Pankow | Charlottenburg-Wilmersdorf | Spandau | Steglitz-Zehlendorf | Tempelhof-Schöneberg | Neukölln | Treptow-Köpenick | Marzahn-Hellersdorf | Lichtenberg | Reinickendorf | Berlin |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 Kaufpreise EUR/m² | 5.976 | 6.024 | 5.933 | 6.169 | 3.595 | 5.092 | 4.917 | 4.923 | 4.231 | 3.733 | 4.403 | 4.128 | 5.344 |
| 2023 Kaufpreise EUR/m² | 5.844 | 5.844 | 5.623 | 5.906 | 3.457 | 4.793 | 4.699 | 4.653 | 4.179 | 3.503 | 4.382 | 3.994 | 5.105 |
| Differenz | -2% | -3% | -5% | -4% | -4% | -6% | -4% | -5% | -1% | -6% | 0% | -3% | -4% |
| 2022 Anzahl | 1.258 | 1.266 | 1.238 | 1.565 | 464 | 1.037 | 1.239 | 748 | 551 | 142 | 317 | 512 | 10.337 |
| 2023 Anzahl | 974 | 1.044 | 884 | 1.144 | 390 | 797 | 931 | 661 | 447 | 108 | 307 | 436 | 8.123 |
| Differenz | -23% | -18% | -29% | -27% | -16% | -23% | -25% | -12% | -19% | -24% | -3% | -15% | -21% |
Hochinteressanter Investmentmarkt
Berliner Bestandswohnungen präsentieren sich 2024 als hochinteressant für Investoren. Nach einer Phase der Konsolidierung deutet aktuell vieles auf eine rasche Wiederbelebung des Marktes hin. Angesichts moderater Kaufpreise und der Aussicht auf steigende Mieten können Investoren mit erheblichen Wertsteigerungen rechnen. Milieuschutz und Aufteilungsverbot sorgen dafür, dass neue Wohnungen nur in geringer Zahl auf den Markt kommen.
Kaufpreis-Index Berlin
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 5.350 EUR/m² | - | 8.300 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 5.520 EUR/m² | -3,20 % | 8.560 EUR/m² | -3,10 % |
| 3 Jahre | 5.110 EUR/m² | 4,70 % | 7.000 EUR/m² | 18,50 % |
| 5 Jahre | 4.340 EUR/m² | 23,30 % | 6.160 EUR/m² | 34,70 % |
| 10 Jahre | 2.500 EUR/m² | 113,90 % | 3.620 EUR/m² | 129,40 % |
Preise setzen zum Sprung an
In Berlin sind die Kaufpreise für Immobilien über viele Jahre allenfalls saisonal geschwankt. Mitte 2022 gab es dann erstmals seit längerer Zeit einen Rückgang der Preise. Der weitere Verlauf im zweiten Quartal 2024 wird von den Zins-Entscheidungen der EZB beeinflusst.
Längere Vermarktungszeiten und mehr Angebot
Der Berliner Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien gliedert sich in drei Segmente. Die Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 bewirkten eine Stärkung des unteren Preissegments. Zugleich verlängerten sich die Vermarktungszeiten, was ein erhöhtes Angebot nach sich zog. Die Grafik zeigt die Entwicklung von Immobilienangeboten auf ImmoScout24, Immowelt und in Kleinanzeigen.
Immobilien deutlich länger am Markt
| Jahr | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ø Wochen Vermarktung |
16.1 | 15.8 | 17.1 | 13.9 | 19.4 |
Cluster nach Baujahren und Wohnungsgrößen
Die bunten Flecken verdeutlichen die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Die Obergrenze beträgt 350 m² Wohnfläche und 15.000 EUR/m². Sie wurde für eine bessere Lesbarkeit des restlichen Marktes bis 250 m² Wohnfläche ausgeblendet.
Neubausektor
Neubau vor Comeback?
2023 war kein gutes Jahr für den Neubausektor. Das zeigt unsere Untersuchung der Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse sowie der Entwicklung von Listenpreisen und beurkundeten Kaufpreisen. Außerdem hat uns im Wohnungsbau interessiert, wie viele Projekte sich in welchem Stadium befinden. So sind Preisanpassungen bei Neubau-Projekten eher unüblich. Tatsächlich verharrte der durchschnittlich beurkundete Quadratmeterpreis im Jahr 2023 über die gesamte Stadt Berlin auf dem Niveau des Vorjahres. Wir haben ermittelt, dass nach 2.063 Einheiten im Jahr 2022 im vergangenen Jahr 2023 nur noch 1.029 Wohnungen aus laufenden Projekten verkauft worden sind. Im laufenden Jahr 2024 hingegen haben wir bereits im ersten Quartal rund 280 neue Wohnungsangebote gezählt, was auf eine mögliche Erholung im Segment schließen lässt.
Kaufpreise und Anzahl Abschlüsse nach Bezirken
| Bezirk | Mitte | Friedrichshain-Kreuzberg | Pankow | Charlottenburg-Wilmersdorf | Spandau | Steglitz-Zehlendorf | Tempelhof-Schöneberg | Neukölln | Treptow-Köpenick | Marzahn-Hellersdorf | Lichtenberg | Reinickendorf | Berlin |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 Kaufpreise EUR/m² | 10.764 | 8.908 | 7.231 | 9.873 | 6.561 | 7.782 | 8.970 | 7.318 | 8.043 | 5.240 | 6.399 | 7.069 | 7.922 |
| 2023 Kaufpreise EUR/m² | 10.329 | 9.872 | 7.027 | 11.297 | 6.364 | 9.030 | 7.437 | 5.687 | 8.435 | 4.840 | 6.132 | 6.096 | 7.919 |
| Differenz | -4% | 11% | -3% | 14% | -3% | 16% | -17% | -22% | 5% | -8% | -4% | -14% | 0% |
| 2022 Anzahl | 108 | 205 | 362 | 153 | 126 | 52 | 216 | 7 | 465 | 115 | 198 | 56 | 2.063 |
| 2023 Anzahl | 52 | 124 | 123 | 43 | 69 | 32 | 83 | 8 | 290 | 42 | 111 | 52 | 1.029 |
| Differenz | -52% | -40% | -66% | -72% | -45% | -38% | -62% | 14% | -38% | -63% | -44% | -7% | -50% |
Umwandlung als Ergänzung zum Neubau
In Berlin lebt nur etwa jeder Sechste (16 %) in einem eigenen Zuhause. Das ist eine der niedrigsten Quoten bei Wohneigentum in ganz Deutschland. Allerdings möchten immer mehr Mieter aus dem umkämpften Mietmarkt ausbrechen und Wohneigentum erwerben. Dabei stellt der Erwerb einer eigenen Mietwohnung eine praktikable Alternative zum teureren Neubau dar, verbunden mit dem großen Vorteil, auch noch weiter im gewohnten Umfeld wohnen bleiben zu können. Obwohl die Berliner Verfassung die Schaffung von Wohneigentum grundsätzlich unterstützt, werfen stellen Regelungen wie das Aufteilungsverbot und der Milieuschutz neue Hürden dar.
Auf der rechten Seite der Grafik sind die Wohnungsumwandlungen in Berlin seit 2011 dargestellt, die linke Seite zeigt die Neubauaktivitäten.
Weniger Neubauverkäufe durch Kosten- und Zinslast
Für viele Käufer sind die höheren Eigenkapitalanforderungen und das hohe Zinsniveau eine Hürde - trotz zuletzt stabiler Kaufpreise. In den zurückliegenden Jahren waren jährliche Preissteigerungen weniger den Margen geschuldet, als vielmehr immer teureren Grundstücken und höheren Planungs- und Baukosten. Betrug der Listenpreis pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Berlin vor zehn Jahren im Mittel 3.620 EUR/m², liegt er aktuell mit 8.300 EUR/m² fast 129,40 % Prozent höher.
Aktuelle Diskussions-, Planungs- und Bautätigkeit in Berlin
Welche Projekte werden diskutiert, welche werden bereits geplant und welche sind bereits in der Mache? Unsere detaillierte Karte zeigt den aktuellen Stand der Bautätigkeit in Berlin. Ihr Projekt ist nicht dabei? Dann melden Sie sich bei uns gern mit allen relevanten Informationen.
Wir haben aus verschiedenen Quellen zahlreiche Wohnungsbauprojekte ermittelt und klassifiziert. Unsere Übersichtskarte stellt diese Projekte dar, gegliedert nach ihrem Entwicklungsstand und mit Angaben zur Anzahl der geplanten Wohneinheiten. So lässt sich auf einen Blick erfassen, ob sich ein Projekt in der Diskussions-, Planungs- oder Bauphase befindet. Insgesamt haben wir im gesamten Stadtgebiet von Berlin über 330 Projekte in unterschiedlichen Größenordnungen erfasst. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist derzeit in der Diskussions- oder Vorplanungsphase, während sich ein weiteres gutes Drittel in der aktiven Bauphase befindet.
Mietwohnungsmarkt Berlin
Die Entwicklung des Mietmarkts in der Bundeshauptstadt wird durch Zuzüge, Bevölkerungswachstum, Eigentumsquoten, Geldpolitik, Krisen und Wohnungspolitik beeinflusst. Berlin erlebte in den letzten 20 Jahren viele Transformationen. Durch Binnen-Migration und internationale Zuzüge traf eine steigende Nachfrage auf günstige Mieten, wodurch nach der Jahrtausendwende die Leerstände sanken und die Mieten stiegen. Die Bevölkerungszahl wuchs, und aus Quartieren wurden lebenswerte Kieze. Politische Maßnahmen konzentrierten sich auf die Kappung der Bestandsmieten statt auf Neubau, was zu einem Angebotmangel führte. Der gescheiterte Mietendeckel und seine Folgen verschärften die Knappheit und führten zur Umwandlung von Miet- in Verkaufswohnungen oder befristet vermietete, möblierte Wohnungen.
Status Quo
Die Lage auf dem Berliner Mietmarkt bleibt angespannt. Die aktuelle Marktdynamik wie beispielsweise das Zinsumfeld erhöht den Druck auf ein bereits reduziertes Angebot. Steigende Kosten für eine Finanzierung und höhere Anforderungen an ausreichend Eigenkapital machen den Wohnungskauf kostspieliger. Das wiederum führt zu einer verstärkten Nachfrage im Mietsektor. Die Wohnungssuche wird in Berlin zusätzlich durch eine zunehmende Fragmentierung des Mietmarktes erschwert.
-
Nach Zahlen aus dem Berliner Mietspiegel des Jahres 2023 beläuft sich die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in Berlin auf 7,16 Euro pro Quadratmeter. Die Aussagekraft dieses Wertes ist allerdings umstritten. So ist mit der Einführung eines qualifizierten Mietspiegels im laufenden Jahr 2024 mit einer Anhebung des durchschnittlichen Mietniveaus um mindestens 10 Prozent zu rechnen.
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Im Standard-Mietwohnungsmarkt unter 20 EUR/m² liegt unseren Berechnungen zufolge die Durchschnittsmiete im aktuellen Quartal bei 13,55 EUR/m². Der Anstieg zum Vorjahreszeitraum beträgt ca. 11,70 %. Fast die Hälfte aller Mietangebote (45 %) befindet sich in diesem Standard-Segment.
- Neubauwohnungen (Erstbezug) und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 28,05 EUR/m². Etwas mehr als die Hälfte (55 %) der Mietangebote entfällt auf dieses Segment.
Mietindex Berlin
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 13,55 EUR/m² | - | 28,05 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 12,15 EUR/m² | 11,70 % | 23,10 EUR/m² | 21,40 % |
| 3 Jahre | 10,85 EUR/m² | 25,00 % | 18,60 EUR/m² | 50,80 % |
| 5 Jahre | 10,95 EUR/m² | 23,70 % | 15,65 EUR/m² | 79,30 % |
Annäherung an das Wohnungsdefizit
Es ist schwierig, den Wohnungsmangel in Berlin genau zu beziffern. Allerdings lässt sich durch den Abgleich von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen der Druck im lokalen Wohnungsmarkt erkennen. Das unten stehende Diagramm zeigt über die rechnerische Haushaltsgröße ein weiteres Grundproblem des knappen Marktes der Mietwohnungen: Es fehlen Alternativen für kleiner werdende Haushalte. Dieser Umstand blockiert Sicker-Effekte und verschärft das Wohnungsproblem, weil alternde Haushalte sich räumlich nicht verkleinern können. Große Wohnungen bleiben unterbelegt und kleine Wohnungen überbelegt.
Das Diagramm zeigt die aggregierte Situation in den Berliner Bezirken. Mit Klick auf die Bezirke gelangen Sie auf die Quartiersebene und per Zurück-Button wieder zur Gesamtübersicht. Die Rot-Grün-Skala zeigt den Bedarf quantitativ, die Größe der Kästen entspricht der Größe der lokalen Wohnungsmärkte.
Nach Anwendung dieser Methode ergibt sich in Berlin ein Wohnungsdefizit von insgesamt etwa 112.000 Einheiten. Dabei zeigt sich ein abnehmender Druck von West nach Ost. Einige Bezirke im Osten Berlins verfügen theoretisch über geringe Fluktuationsreserven. In den Bezirken Pankow, Köpenick und Marzahn-Hellersdorf ist der Wohnungsmarkt, abgesehen von einigen Ausnahmequartieren, rechnerisch fast ausgeglichen.
Leerstand durch Deregulierung aktivieren
Wird das akute Wohnungsproblem in Berlin allein durch den physischen Mangel an Wohnraum geprägt, oder auch durch eine hohe Anzahl von Wohnungen, die nicht aktiv im Markt verfügbar sind? Die Ergebnisse von Erhebungen aus den Jahren 2011 (Zensus) und 2018 (Mikrozensus) zeigen, dass der Leerstand in der Stadt möglicherweise höher ist als offiziell angenommen. Zahlen des aktuellen Zensus 2022 zum Leerstand liegen noch nicht vor, werden aber möglicherweise Einblicke in diese Thematik bieten.
Die umfassende Mietregulierung in Berlin entzieht dem Mietwohnungsmarkt offensichtlich tausende Einheiten, indem sie Eigentümer wirtschaftlich in den Verkauf oder die möblierte Vermietung drängt. Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, etwa durch die Rückkehr zu einer bundeseinheitlichen Kappungsgrenze von 20 Prozent oder durch Herausgabe eines echten Mietspiegels, könnte den Wohnungsmarkt in Berlin beleben und die Verfügbarkeit von Wohnungen verbessern.
Statistischer Zensus Leerstand in den Bezirken
| | Wohnungen | Leer stehend | Leerstandquote |
|---|---|---|---|
| Friedrichshain-Kreuzberg | 145.673 | 4.339 | 2,98% |
| Pankow | 208.078 | 6.196 | 2,98% |
| Neukölln | 161.694 | 5.735 | 3,55% |
| Treptow-Köpenick | 131.501 | 3.586 | 2,73% |
| Marzahn-Hellersdorf | 131.654 | 5.440 | 4,13% |
| Lichtenberg | 144.971 | 4.694 | 3,24% |
| Reinickendorf | 128.875 | 5.923 | 4,60% |
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 181.166 | 5.985 | 3,30% |
| Spandau | 116.975 | 5.210 | 4,45% |
| Steglitz-Zehlendorf | 153.798 | 5.780 | 3,76% |
| Tempelhof-Schöneberg | 180.002 | 5.949 | 3,30% |
Mieten im Neubau
Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 28,65 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 21,40 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 79,30 %.
Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)
Das Diagramm visualisiert die Mietangebote aufgeteilt nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. Stand 17.04.2024 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.
Angebotsmieten in den Bezirken
Entwicklung der Mietangebote in Berlin in den Berliner Bezirken. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung im Bestand bei 20 EUR/m².
Miethaussegment
Im zweiten Quartal des laufenden Jahres 2024 gewinnt ein konsolidierter Berliner Zinshausmarkt wieder an Fahrt. Im Vorjahr ist es laut Gutachterausschuss Berlin zu insgesamt 588 Verkäufen von Wohn- und Geschäftshäusern gekommen. Der durchschnittliche Faktor liegt aktuell geschätzt bei knapp über 25, der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.673 Euro. Allerdings reagieren nicht alle Lagen und Baujahre im gleichen Verhältnis auf hohe Zinsen und energetische Aspekte. Diesbezüglich können wir Sie gern beraten. Vorab finden Sie alle relevanten Informationen in unserem Zinshausbericht.
Nachdem in den vergangenen Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin flächendeckend gestiegen sind, kommt es aktuell wieder zu einer stärkeren Differenzierung nach Lage und Qualität. Das zeigt unsere Auswertung mit den Daten des Gutachterausschusses Berlin, mit denen wir das durchschnittliche Preisniveau und die Preisspanne für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt haben. Über die ganze Stadt Berlin betrachtet lag der durchschnittliche Abschluss für Wohn- und Geschäftshäuser bei 2.189 EUR/m² wert relevanter Geschossfläche.
Kaufpreisspannen 2018 bis 2023
| Jahr | Mitte | Tiergarten | Wedding | Prenzlauer Berg | Friedrichshain | Kreuzberg | Charlottenburg | Spandau | Wilmersdorf | Zehlendorf | Schöneberg | Steglitz | Tempelhof | Neukölln | Treptow | Köpenick | Lichtenberg | Weißensee | Pankow | Reinickendorf | Marzahn | Hohenschönhausen | Hellersdorf | Jahr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1.267 bis 5.247 | 1.255 bis 4.447 | 950 bis 3.004 | 1.582 bis 3.510 | 888 bis 5.793 | 1.165 bis 5.655 | 1.350 bis 6.401 | 301 bis 11.919 | 1.048 bis 5.366 | 1.526 bis 7.453 | 1.068 bis 3.089 | 1.065 bis 3.687 | 983 bis 2.817 | 695 bis 4.849 | 1.062 bis 3.873 | 1.081 bis 2.066 | 844 bis 4.840 | 805 bis 2.379 | 468 bis 4.652 | 570 bis 5.695 | 1.350 bis 2.959 | 500 bis 2.097 | 857 bis 2.320 | 2018 |
| 2019 | 1.208 bis 6.168 | 1.425 bis 3.647 | 874 bis 3.154 | 1.461 bis 4.964 | 1.395 bis 3.404 | 1.082 bis 4.197 | 1.423 bis 11.340 | 606 bis 3.192 | 1.601 bis 9.143 | 2.446 bis 5.173 | 1.314 bis 3.917 | 1.164 bis 4.071 | 862 bis 5.997 | 1.032 bis 2.941 | 1.318 bis 2.656 | 1.579 bis 2.650 | 698 bis 4.630 | 1.000 bis 3.376 | 671 bis 3.090 | 396 bis 4.839 | 1.018 bis 2.339 | 1.382 bis 2.028 | 846 bis 3.858 | 2019 |
| 2020 | 1.594 bis 8.481 | 1.454 bis 2.811 | 1.003 bis 4.084 | 1.310 bis 3.280 | 1.248 bis 3.284 | 1.424 bis 4.894 | 1.364 bis 6.181 | 431 bis 5.758 | 1.151 bis 10.526 | 3.230 bis 4.837 | 1.363 bis 4.841 | 1.637 bis 3.183 | 770 bis 4.909 | 592 bis 4.392 | 986 bis 4.069 | 930 bis 5.683 | 1.230 bis 5.748 | 1.126 bis 4.594 | 895 bis 2.819 | 654 bis 5.248 | 1.589 bis 3.255 | 1.729 bis 2.307 | 1.495 bis 3.090 | 2020 |
| 2021 | 1.603 bis 8.475 | 1.106 bis 3.422 | 841 bis 5.446 | 1.436 bis 6.835 | 1.314 bis 6.696 | 1.167 bis 4.264 | 1.570 bis 16.262 | 841 bis 4.633 | 1.596 bis 7.347 | 2.560 bis 6.944 | 1.625 bis 7.047 | 1.489 bis 5.253 | 1.125 bis 4.644 | 896 bis 6.326 | 1.794 bis 5.217 | 984 bis 5.812 | 1.142 bis 4.960 | 1.390 bis 3.167 | 1.109 bis 6.111 | 601 bis 3.873 | 2.006 bis 3.012 | 1.525 bis 4.482 | 1.248 bis 3.389 | 2021 |
| 2022 | 1.489 bis 16.844 | 1.193 bis 3.702 | 1.358 bis 3.867 | 347 bis 7.736 | 458 bis 3.141 | 862 bis 5.068 | 1.707 bis 6.579 | 472 bis 6.013 | 874 bis 7.043 | 1.976 bis 3.897 | 1.735 bis 4.707 | 1.799 bis 3.821 | 1.232 bis 3.670 | 824 bis 4.515 | 1.467 bis 2.931 | 1.716 bis 3.999 | 287 bis 6.116 | 1.691 bis 3.186 | 1.421 bis 5.626 | 954 bis 5.094 | 2.195 bis 2.733 | 1.081 bis 2.150 | 1.717 bis 4.312 | 2022 |
| 2023 | 2.158 bis 5.777 | 660 bis 1.822 | 919 bis 2.594 | 944 bis 2.964 | 944 bis 2.964 | 911 bis 6.567 | 1.660 bis 4.908 | 800 bis 4.608 | 1.466 bis 6.024 | - | 1.339 bis 2.411 | 1.827 bis 2.082 | 1.069 bis 2.570 | 756 bis 5.590 | - | 2.302 bis 2.815 | 357 bis 3.134 | 1.247 bis 5.177 | 950 bis 4.083 | 866 bis 4.270 | 1.266 bis 4.667 | 1.138 bis 2.714 | 1.425 bis 2.523 | 2023 |
Faktoren stabilisieren sich
Der Multiplikator oder Faktor ist ein Maßstab, der das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete angibt. Er zeigt auf, wie viele Jahre es dauern würde, bis sich der Kauf der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Die Formel dafür lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Aufgrund der gestiegenen Zinssätze im Jahr 2023 hat sich die Rentabilität einer Investition in Immobilien verringert. In dieser Situation legen Investoren ihre Entscheidungen vermehrt auf eine Kombination aus Standortqualität, Zustand der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial. 2023 fiel der Multiplikator zunächst deutlich, hat sich jedoch mittlerweile stabilisiert.
Offener Angebotsmarkt
Es ist in der Regel nicht ratsam, ein Mehrfamilienhaus offen auf Immobilienbörsen zum Verkauf anzubieten. Trotzdem möchten wir hier die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser aufzeigen, die in den vergangenen Jahren auf Börsen angeboten worden sind. Dabei deckt unsere Analyse zwei wesentliche Erkenntnisse auf: Der geforderte Angebotspreis ist rückläufig und auch die Anzahl offen angebotener Objekte ist zuletzt erheblich zurückgegangen. Wenn Sie aus der Verkaufs-Sackgasse Ihres Hauses herauskommen möchten, dann unterstützen wir Sie dabei gern. Melden Sie sich einfach und wir entwickeln ein effektives Verkaufskonzept für Ihre Immobilie.
Trend
Nachdem die Preise seit rund 20 Monaten in fast allen Bezirken nachgegeben haben, beginnen sich die Werte aktuell auf einem niedrigeren Niveau einzupendeln und zeigen in einigen Bezirken bereits wieder leicht steigende Tendenzen. Stabilisierende Kraft sind indirekt steigende Mieten und die sich verfestigende Annahme, dass die EZB eine Senkung des Leitzinses nicht noch in das dritte oder vierte Quartal verschiebt. Grundsätzlich allerdings hat die EZB keinen direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Aktuell preisen jedoch Geschäftsbanken die Erwartung eines sinkenden Zinses in die sinkenden Bauzinsen ein. Pfandbriefe und Staatsanleihen spielen dabei eine wichtige Rolle. Das Mietniveau wiederum ist nur die Folge des ungelösten Wohnraumproblems in Berlin. Zusammen mit dem unterschiedlich motivierten Zuzug ist auf dem Mietmarkt derzeit keine Entspannung in Sicht. Mehr Zuzug, mehr Nachfrage, zu wenig Angebot und die Aussicht auf sinkende Bauzinsen lassen wenig Spielraum für weitere Preissenkungen. Damit deutet alles darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Berlin die Phase der Konsolidierung abschließt.
Derzeit bestreiten insbesondere Investoren mit höherer Liquidität das Marktgeschehen. Speziell auf dem klassischen Markt vermieteter Wohnungen sind die Perspektiven für Anleger sehr gut.
Im Segment der Mietshäuser führen die entschärfte energetische Wende und damit einhergehende verbesserte Planbarkeit von Immobilieninvestitionen zu einer Belebung des Marktes. Trotzdem bleiben Energieeffizienz, Gesamtzustand und Lagefaktoren die entscheidenden Kriterien bei der Wahl eines Objektes. Gebäude mit Sanierungsstau oder Defiziten bei der Energieeffizienz werden am Markt mit Preisabschlägen eingepreist.
Auf den Neubausektor könnte ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine spürbare Erholung zukommen. Der Druck auf dem Mietmarkt ist für viele Verbraucher so hoch, dass sie bei einem vertretbaren Zinsniveau ins Eigentum wechseln können. Auch mit Blick auf die Energiesicherheit und das regulatorische Umfeld im Bestand ist eine Erholung wahrscheinlich.
Unberechenbar bleibt der Gesetzgeber mit neuen Ansätzen, den Mietmarkt weiter zu regulieren. Weiter oben im Text haben wir den unmittelbaren Effekt des gekippten Mietendeckels auf das Mietangebot bereits thematisiert.
Wann kommt die Wende von der Zinswende?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in 10 Schritten den Leitzinsen zunächst auf 4,50 Prozent erhöht und legt nun (Stand April 2024) die fünfte Zinspause in Folge ein. Zuletzt lag der Leitzins im Euroraum im Sommer 2008, im Auge der internationalen Wirtschaftskrise, mit 4,25 Prozent etwas unter diesem Wert. Etwa ein halbes Jahr später begann die EZB in mehreren Schritten den Satz zu senken. Ökonomen gehen nun vermehrt davon aus, dass mit dem Zinsschritt vom 14.09.2023 der Höchststand erreicht ist.
Die Einschätzungen von IWF und EZB zum möglichen weiteren Inflationsverlauf liegen nah beieinander. So geht die EZB davon aus, dass die Inflation über die kommenden Jahre hinweg kontinuierlich aber eher langsam abnimmt. Vor dem Hintergrund nachlassenden Kostendrucks und einer möglicherweise im Sommer bevorstehenden Lockerung der Geldpolitik der EZB könnte die Inflation auf unter 2,7 % im Jahr 2024 und unter 2,1 % im Jahr 2025 fallen. Für 2026 rechnen Experten mit einer Stabilisierung unter 1,9 % (Quelle).
Zuletzt sind die Bauzinsen bei 10-jähriger Bindung bereits spürbar zurückgegangen.
Dieser Report wurde zuletzt am 17.04.2024 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.